הצורך
בשנים האחרונות עולה החשש מפני רעידת אדמה חזקה, שצפויה להתרחש בישראל, היות שאנו ממוקמים על השבר הסורי אפריקאי. בכל רחבי הארץ יש מבנים ישנים ומיושנים, אשר לא יצליחו להחזיק מעמד במקרה של רעידת אדמה כזו. היות שכך, ישנו צורך בחידוש מבנים אלו, חיזוק היסודות שלהם והתקנת ממ"דים בבנייני דירות. צורך נוסף הוא במציאת פתרונות דיור לאוכלוסייה ההולכת וגדלה בישראל והורדת יוקר המחייה.
הפתרון היצירתי
למרות שמדובר בשני צרכים שונים לחלוטין, נמצאה אפשרות לאחד ביניהם ולחזק מבנים ישנים ולהגדיל את היצע הדירות בו זמנית, כאשר כל הצדדים מרוויחים מאותו המהלך. פתרון אחד הוא פינוי בינוי והשני הוא תמ"א 38. על שני סוגים אלו תוכלו לקרוא מיד בהרחבה.
תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט, בו מחזקים את יסודות הבניין, משפצים אותו, מוסיפים לו ממ"דים ובמקרה הצורך, מוסיפים לו גם מעלית. כל זה נעשה על ידי קבלן מבצע וללא תשלום מצד הדיירים, כאשר התמורה של הקבלן היא הוספה של מספר קומות, לפי אישורים מהעירייה, כשהדירות הנוספות הן של הקבלן למכירה לדיירים חדשים. לאורך ביצוע הפרויקט, דיירי הבניין נשארים לגור בו ולאחר תקופה של כשנתיים, נהנים מעלייה משמעותית של ערך הדירה, מחדר נוסף בדירה ולעתים גם ממעלית ואף מרפסת.
פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט, בו דיירי הבניין מפנים אותו והקבלן המבצע הורס את הבניין ובונה במקומו בניין חדש ולעתים אף יותר מאחד, כמובן, בהתאם לשטח הפנוי ולאישורי העירייה. במהלך הבנייה, הדיירים מקבלים מהקבלן החזרים על שכירות במקום אחר והרווח של הקבלן הוא מהדירות הנוספות, שעוברות לבעלותו ואותן הוא יכול למכור. הדיירים נהנים מדירות חדשות ומשודרגות ומבניין חדש ומחוזק.
ההעדפה הרווחת
למרות שבשני המקרים הדיירים נהנים מעלייה משמעותית של ערך הדירה שלהם, מרבית דיירי הבניינים המיודעים לפרויקטים אלו, מעדיפים להשתתף בפרויקט פינוי בינוי על פני תמ"א 38 מהסיבה הפשוטה, שהם מעדיפים לקבל דירות חדשות ולא לגור בבניין בזמן השיפוצים. יחד עם זאת, לא תמיד הדבר מתאפשר.
התנאים הדרושים
ראשית, לא כל בניין יכול לקבל אישור לביצוע פינוי בינוי או תמ"א 38. מדובר על בניינים, שנבנו עד שנת 1980 בלבד. הסיבה לכך היא, שרק החל מאותה שנה, הבניינים שנבנו עמדו בתקן 413, אשר מגדיר אילו מבנים יכולים לעמוד בפני רעידות אדמה. כמו כן, כדי לקבל אישור לביצוע הפרויקט, נדרש אישור של 66% מבעלי הדירות בבניין לכל הפחות. כאמור, אישור לביצוע פינוי בינוי תלוי גם בשטח המתפנה, ושעליו ניתן יהיה לבנות.
הרווח
בפרויקטים של תמ"א 38 ושל פינוי בינוי מעורבים ארבעה צדדים: בעלי הדירות, הקבלן, הרשות העירונית ומחפשי הדירות, שהיצע הדירות גדל בשבילם. ואכן, כל הגורמים המעורבים בפרויקטים אלו יוצאים מורווחים! בעלי הדירות נהנים מהעלייה של ערך הדירה, הקבלן נהנה מהרווחים שלו מהדירות החדשות, שהוא מקבל מהפרויקט. הרשות העירונית נהנית מתשלומי ארנונה נוספים, בשל הדירות הנוספות בתוך הרשות וגם משיפור משמעותי בחזות פני העיר. מחפשי הדירות נהנים מהיצע גדול יותר ועקב כך, גם מירידת מחירי הדירות.
המסקנה המתבקשת היא, שבמידה וניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, כדאי לעשות זאת ובהקדם! וכמובן להתייעץ עם שמאי מקרקעין מומלץ.