10 טיפים בעניין שמאות מקרקעין
10- טיפים בעניין שמאות מקרקעין! כיצד להעריך נכס ייחודי שקשה להעריכו בדרכים המקובלות?האם אי פעם הרגשת כאילו הערכת נכס מקרקעין ייחודי שלא באמצעים מקצועיים? אולי זה ייראה לך כמו זריקת חצים לעבר לוח מטרה, בתקווה שמשהו יפגע. מה עושים כאשר נכס המקרקעין שונה משאר האזור או ממה שמוכר לך? להלן מספר טיפים שכל שמאי מקרקעין במרכז צריך לדעת על נכסים מסובכים להערכה:
1.מחקר עמוק: אם הנכס נראה כמשהו מאתגר, כמה אחורה בזמן הסתכלת? לפעמים אנחנו אומרים: "אני כבר סרקתי כבר את הכל", כשלמעשה חקרת רק את חודשי המכירות האחרונים. אם בנכס ייחודי עסקינן, אנו צריכים להסתכל על שנות מכירה ולמצוא משהו דומה. מציאת מכירות דומות חשובה ביותר כי היא עוזרת לנו לראות איך נכסי המקרקעין מאתגרים את השוק המקומי. אתה יכול להשתמש במכירות ישנות למחקר או לכלול אותם בדו"ח שלך (ולעשות התאמה מעלה או מטה בהתאם לאופן שבו השוק עבר).2.מכירת נכס קודם: האם יש דבר המאפיין במיוחד את הנכס? אם כן, האם ניתן להשוות את אותו יתרון ייחודי עם מכירות של נכסי מקרקעין בעבר? מציאת מכירות קודמות עשויה לרמוז כיצד בעלי הנכס יכולים להשתלב בשוק. כמובן שחשוב לזכור שמכירות קודמות עשויות להיות גבוהות מדי או נמוכות מדי לשוק.3.תכונה ייחודית: לעתים קרובות הנכס יכול להיות סטנדרטי למדי, אבל מה שמקשה על הערכת שמאי מקרקעין הוא תכונה נוספת שפחות נפוצה לאותו אזור או שכונה. זה יכול להיות למשל אסם ענק או שטח כפרי בתוך עיר גדולה. זה המצב שבו אנחנו צריכים לנסות למצוא נכס עם תכונה דומה מספיק כדי שנוכל לאמוד על הערך ששולם עבורו בפועל (שכן עלות התכונה יכולה להיות הרבה יותר גדולה מאשר הערך האמיתי שהיא מוסיפה). זכור, אנחנו לא יוכלים למצוא נכס שהוא בדיוק אותו הדבר, אז נצטרך להשוות עם נכסים דומים, וזה בסדר כל עוד נסתכל על שני נכסים תחרותיים באמת. כדוגמא, נוכל למצוא ארבע מכירות מקרקעין במהלך השנים האחרונות ולאחר מכן להשוות עם מכירות נכסים דומים אחרים. כאשר אנו מתחילים להשוות מחירים, אנחנו יכולים לנסות לחלץ מהו אחוז השווי עבור התכונה הייחודית, ולאחר מכן להחיל את זה בשוק הנוכחי.4.תחומים תחרותיים: אם המכירות דלילות באותו אזור, איפה הקונים כן רכשו באותו מחיר? אתם יכולים לנסות לחפש אותם במכירות האחרונות. כדי לוודא שהמקום באמת תחרותי, יש לוודא מחירים דומים במקומות אחרים.5.תחתית והובלה: לפעמים כשדנים בנכס מקרקעין, אנחנו צריכים לשאול את עצמנו היכן החלק העליון והתחתון של מחיר השוק באותו אזור. זה יכול לתת לנו את ההקשר שבו ערך הנכס עשוי להתאים (יכול להיות מגוון רחב, אבל זה יותר טוב מכלום).6.לבקש עצה: אחד הדברים הטובים ביותר לעשות כאשר הערכת הנכס היא מסובכת היא לבקש עצה. חפש שמאי מקרקעין אחרים אשר העריכו נכס כזה לפניך ובקש עצה. מה עשית? מי דיברת? לאן הלכת לבדוק? מה האתגרים שהגעת אליהם?7.מקד קנייה: זה בדרך כלל שימושי לשקול מי קהל היעד עשוי להיות כדי שתוכל לאמוד מי עשוי להתעניין בנכס.8.טווח מחירים: כאשר נכס אינו "רגיל", כדאי להשתמש בטווח מחירים. אנחנו אוהבים להיות ממוקדים כל כך על הערך, אבל הדבר הכי טוב שאנחנו יכולים לעשות לפעמים היא לתת מגוון של שווי ערך בהתבסס על מחקר. כך, במקום לומר, "הערך שווה 550,000 דולר בדיוק", אפשר לומר "התעריף ההגיוני נע בין 530,000 דולר ל 560,000 דולר". זה יכול לעבוד עבור נכס ייחודי, אבל גם עבור שמאי מקרקעין לסוגיהם בהערכות פרטיות או בייעוץ שבו הערך המדויק אינו נחוץ.9.לבחון את השוק: אתה יכול לעשות את כל שיעורי הבית שלך על נכס המקרקעין ועדיין לא להיות בטוח בהערכתך. לפעמים, כאשר הנכס הוא ייחודי, זה טוב ללכת על מחקר או אולי אפילו לשכור שמאי, אבל בשלב מסוים הנכס צריך להיחשף לשוק. אחרי ככלות הכל, השוק הוא זה שיגיד לך מה הנכס שווה.10.הליכה משם: לפעמים הדבר הטוב ביותר לעשות הוא להתרחק מהנכס. שמאי מקרקעין במרכז צריך להבין שלא תמיד הוא ידע ב 100% להעריך את כל המאפיינים של הנכס. לדוגמא, לא תהיה לגמרי מוסמך להעריך את מאה הדונמים של מקום בעל ערך היסטורי בירושלים מתוך הכרה במגבלות המוכרות. זה גם מדגיש עד כמה התשובה הטובה ביותר לשווי נכס יכולה להיות, "אני לא יודע מה הוא שווה. יש לי כמה רעיונות, אבל אני חושב שאנחנו צריכים לבחון את השוק".