שאלות ותשובות

שמאי מקרקעין מומלץ להעסיק כאשר מבצעים עסקת נדל"ן, זאת אומרת אם את רוצה לקנות או למכור שטח / נכס כלשהו ואת רוצה לדעת הערכה כספית של שווי השטח / הנכס מומלץ שמאי מקרקעין טוב שייתן הערכה של שווי הנכס/שטח 

הזמנת נסחי טאבו באינטרנט הינה פשוטה למעשה. ישנם מספר אתרים אשר מספקים סיוע בנושא, אך חשוב כי תוודאו קודם להוצאת נסחי הטאבו את פרטי הגוש והחלקה של הנכס שלכם (הסתייעו בעורך דין במידת הצורך). למידע נוסף כנסו לקישור של משרד המשפטים וקראו טופס לנוסח בטאבו

איך למצוא שמאי מקרעין במרכז ?
אם אתם גרים באזור המרכז או שעברתם דירה לאזור המרכז ואתם באמת מחפשים שמאי מקרקעין במרכז טוב שיעריך את הנכס שלכם או שייתן שווי ערך כספי לבניין או שטח כלשהו אז לא כמו פעם היום שמאי מקרקעין לא משנה עם הוא במרכז או בשרון קודם צריך המלצות וחוות דעת חיצוניות על שמאי מקרקעין במרכז טוב .שמאי מקרקעין טוב חייב לדעת את כל הנושאים כמו:משכנתא,היטל השבחה
שווי השוק,גישות שומה למיניהן , דוחות כספיים ועוד....

אין הבדל, הכוונה לאותו מסמך רשמי של מדינת ישראל על גביו מוצגים כל הפרטים אודות חלקת נדל"ן ספציפית בישראל לקבלת נסח רישמי ניתן להזמין תמורת תשלום באמצעות אתר האינטרנט "האגף לרישום מקרקעין- משרד המשפטים"

לפני שבוחרים שמאי מקרקעין יש לדעת כי מקצוע שמאות המקרקעין מעוגן בחקיקה. מועצת שמאי המקרקעין בישראל, הפועלת מתוך משרד המשפטים מפקחת על פעילות שמאי המקרקעין, כמו כן קיימת לשכת שמאי מקרקעין. לכן, ראשית עליכם לוודא ששמאי המקרקעין רשום בלשכת שמאי המקרקעין (ניתן לפנות ללשכת השמאים לוודא שהוא רשום ברשומותיהם). בנוסף, על כל שמאי המקרקעין בישראל לעבור בחינות רישוי על מנת לקבל הסמכה – בידקו שהשמאי שבחרתם הוא אכן שמאי מקרקעין מומלץ ומוסמך. שמאי מקרקעין חייב להיות בעל ידע בכל הכללים להערכה של שווי מקרקעין והערך הכספי שלו. על הידע שלו לכלול ידע משפטי ואפילו ידע במיסוי. הסיבה לכך היא שנושא המס הוא נושא קריטי בכל הקשור לשווי מקרקעין, ויש לו השפעה על התועלת של הבעלים להחזיק במקרקעין.

בעסקי מקרקעין ומכר דירות, קיימת תופעה נפוצה של אי התאמה בין גודל הנכס בפועל לשטחו כפי שהוא רשום בטאבו ו/או כפי שהוא רשום במסמכי הרשות המקומית. ההבדל נובע משיטות שונות וסותרות לחישוב שטח דירה אך גם מביצוע שינויים ותוספות בניה שאינן מוצאים את דרכם לטאבו וכמובן גם מביצוע בניה ללא היתר.

קיימים סטיות סבירות שלא ייחשבו לאי התאמה, ההבדלים בין שיטות החישוב יכולים להגיע לכדי אחוזים ספורים ואינם במימדים של עשרות אחוזים.

כאשר ההבדל בין שטחה של הדירה בפועל לבין השטח הרשום בטאבו מגיע לכדי עשרות אחוזים – צריך לבדוק את מקור אי ההתאמה, כדי ליישב את העניין.

כאשר יש אי התאמה,יכול לטען המוכר כי הנכס היה גלוי וידוע בגודלו וכי היה על הקונה לבדקו, ואילו הקונה יטען כי הוטעה וכי חובת הגילוי חלה על המוכר.

סוגית השאלה נדונה בבקשת רשות ערעור 2324/07 עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי בית המשפט העליון, דירת 2 חדרים ששטחה בפועל היה 52 מ"ר ואילו שטחה הרשום – 37 מ"ר בלבד.

בית המשפט [השופט א' רובינשטיין] התייחס לחובת הגילוי החלה על המוכר ופסק:

" חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל משא ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי המשפט, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שוא והטעיה המקימים זכאות לביטול . כלומר, בראש ובראשונה חלה חובת הגילוי הנאות על המוכר, והוא אינו יכול להסתפק בעובדה כי הדירה נרשמה וכל מי שחפץ לברר פרטים על אודותיה – ילך ויברר, בין במשרד מהנדס העיר ובין בלשכת רישום המקרקעין.

4שומה או חוות דעת הינה שמאית הינה מעין יצירת אומנות.
איסוף נתונים, ניתוחם תוך הקפדה פרטנית ויסודית והצגת המסקנות באופן בהיר ואסטטי.
מלבד יצרת חוות דעת , יוצר השמאי מאיר פרץ בזמנו החופשי יצירות פיסול בחימר, חלקם יצוקות ברונזה.

לא תמיד קיימת התאמה בין תסריט הקיים בטאבו לתסריט היתר הבניה.
מכל מקום, חייבת להיות התאמה לצורך השלמת הרישום
העדר התאמה גורם לירידת ערך של בין 5% ל- 10%

השגה על דרישת תשלום היטל השבחה:

ימונה שמאי מכריע, ישולם לו שכר טרחה על פי הוראות החוק כדלקמן:

טור א'

סכום התביעה או ההשבחה בשקלים חדשים טור ב'

0 500,000 3%

500,000 1,000,000 2%

1,000,000 2,000,000 1%

2,000,000 0.5%

קישור לחוק לחץ כאן

מתי קיימת ירידת ערך לליקויי בניה?
על פי הוראות הפסיקה, לליקויים שאינם ברי תיקון קיימת ירידת ערך

על פי רוב תכנית לשימור מבנים כדוגמת תא/2650/ב פוגעת וגורמת לירידת ערך ניכרת
בבחינת ירידת הערך נבדק שויו של הנכס ערב תכנית השימור לעומת שוויו לאחר אישור תכנית השימור.

האם כדאי להגיש השגה לדרישת תשלום היטל השבחה?
יש לבחון ראשית את שומת הוועדה
לאחר מכן יש לבחון כדאיות כלכלית להגשת השגה.
יש לבדוק האם הוצאות שמאי הבעלים + הוצאות שמאי מכריע לעומת סכום ההפחתה המשוער אכן כלכלי.
בפרט בדרישת תשלום היטל השבחה בסכום הנע בגבולות 50,000 ש"ח - מ 100,000 ש"ח

דמי היתר הינו תשלום למנהל מקרקעי ישראל שנדרש בעת הגשת בקשה לבניה באדמת מנהל.
פטור מתשלום דמי היתר- החלטה חדשה בתוקף
לאחר חתימת שר האוצר נכנסה לתוקף החלטה מס' 1184 בנושא- תוספת בניה שינוי יעוד ניצול ופיצול מגרש - תשלום דמי היתר.

ההחלטה קובעת כי המינהל יתן פטור מדמי היתר לתוספות בניה עד 80 מ"ר במרכז הארץ ופטור מלא לתוספות בנייה ושינוי ניצול בקו עימות ובאזור עדיפות א'.

בעלי בתים צמודי קרקע במרכז הארץ יהיו פטורים מתשלום דמי היתר בעת ביצוע תוספת בנייה עד 80 מ"ר, כך שניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה עד 240 מ"ר ללא תשלום למינהל.

באזורי הפריפריה – אזור עדיפות א' וקו עימות ינתן פטור מלא ולא תהיה מגבלה על היקף התוספת וניתן יהיה לבנות אף יחידות דיור נוספות, בכפוף לתב"ע מאושרת. עד כה גבה המינהל תשלום בגובה של כ% 31 מערך הקרקע בגין התוספת. מדובר על הטבה לחוכר בסדר גודל של עשרות אלפי שקלים.

תוקף ההחלטה- במרכז הארץ למשך שנתיים, בפריפריה – למשך שלוש שנים.

דמי היוון הינו תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים
המשולם ע"י חוכר ממנהל מקרקעי ישראל
דמי ההוון מחושבים בהתאמה לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון.
רקע וגובה תשלום
היוון פוטר מהתשלומים האלה:
1. דמי חכירה שנתיים עבור הזכויות בנכס.
2. דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס.
כל זאת כמפורט ובכפוף להחלטת מועצת מקרקעי ישראל
ניתן לערער לעל דרישת התשלום באמצעות שמאי מקרקעין.

הפקעה של מקרקעין בישראל הינה העברה כפויה של מקרקעין. ההפקעה מתבצעת על פי חוק על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד. ההפקעה יכולה להתבצע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ), חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות למטרות שהוגדרו בחוק כמו דרכים, גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים וכו'. ההפקעה יכולה להיות ללא פיצוי או עם פיצוי.
עם קבלת הודעה על הפקעה מומלץ לפמות מידית ליעוץ ל-שמאי מקרקעין

שמאות מקרקעין - הינו מקצוע העוסק במציאת שווים, בדרך כלל "שווי שוק", של נכסי נדל"ן. הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בשוק אינם דומים אחד לשני, ובעיקר נבדלים הם במיקום, שהנו הגורם העיקרי בקביעת השווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים.
בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על פי "חוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001".

ראו ערך : שמאי מקרקעין בוויקיפדיה

היטל השבחה הינו מס המשולם בעת מימוש במקרעין, המושג "מימוש" בהקשר זה הינו בעת מכר או בדרך של בקשה להיתר בניה .
ההיטל משולם בגין השבחה במקרקעין בעקבות אישור תכנית, היטל ההשבחה משולם ע"י המוכר/ הבעלים הרשום, שומת היטל ההשבחה נמסרת ע"י הוועדה לתכנון ובניה ומחושבת ע"י שמאי הוועדה. על השומה ניתן לערער ע"י שמאי מטעם הבעלים.
מומלץ לפנות למשרדנו.