היטל השבחה מאמר

להכרעה בסוגיית גובה היטל ההשבחה ממונה שמאי מכריע. בשנים האחרונות חל מהפך בהתמודדות מול המושג "היטל השבחה" שכן נכנס לתוקף תיקון 84 לחוק שבצע רפורמות מרחיקות לכת , להלן עיקרי התיקון המשליחות באופן מיידי על היטל ההשבחה:
תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, שנכנס לתוקף ביום 1.5.09, החיל שינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הדיון בחיובים של היטל השבחה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ובכלל זה בנוגע למעמדו של השמאי המכריע והכללים לפעולתו. התיקון התקבל בכנסת ופורסם ברשומות ביום 10.7.08. כניסתו לתוקף של התיקון הותנתה בשני תנאים מצטברים- פרסומן של תקנות בעניין שכרו של השמאי המכריע, ובמינוי של עשרה שמאים מכריעים על ידי שר המשפטים. תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ח- 2008, ותקנות התכנון והבניה (סדרי הדיון פני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) התשס"ח- 2008, פורסמו ברשומות, ובשל חשיבותן להליך המתקיים בפני השמאי המכריע העתקן רצ"ב.

הליך בחירת השמאים המכריעים, שחלקכם נטלתם בו חלק, התסיים אף הוא עם חתימת שר המשפטים על מינוי עשרת השמאים המכריעים שנבחרו על ידי הוועדה המייעצת. השמאים המכריעים יכנסו לתפקידם ביום 1.5.09, והחל ממועד זה יחולו הוראות הדין החדש על חיובים בהיטל השבחה ותביעות לפי סעיף 197.

הליך החיוב בהיטל השבחה על פי החוק המתוקן יהיה כדלקמן. – הועדה המקומית, באמצעות שמאי מטעמה, תערוך שומה על פיה יחויב הנישום בהיטל השבחה. שומה זו תומצא לנישום.

ככל שהנישום יסבור שנפלו טעויות בשומת הועדה המקומית בענינים שיפורטו בהמשך, הוא רשאי לפנות לועדה המקומית בפניה מנומקת ולבקש מהועדה שהשומה תתוקן. הענינים בגינם רשאי הנישום לפנות לועדה הם אלה: טענה לענין טעות בפרטי המקרקעין לגביהם נערכה השומה, טענה בנוגע לטעות ביחס לנתונים הפיזיים של המקרקעין, טענה בנוגע לטעות ביחס לתכניות החלות על המקרקעין (קרי ככל שהנישום סבור ששמאי הועדה המקומית הביא בחשבון תכנית שאינה חלה על המקרקעין או שלא הביא בחשבון תכנית שחלה עליה ויש לה רלוונטיות לשומה ) וטענה בנוגע לזכויות שיש לנישום במקרקעין(כגון כאשר שמאי הועדה הניח שלנישום בעלות מלאה בנכס והנישום מבקש לטעון שבידיו זכויות החכירה בלבד).

ככל שהתקבלה אצל הועדה המקומית פניה המעלה טענה באחד מהנושאים שפורטו לעיל, תובא השומה לבחינתו של השמאי מטעמה ואם נמצא שאכן נפלה טעות באחד מהענינים הנזכרים יערוך שמאי הועדה המקומית שומה מתוקנת, בהתבסס על הנתונית הנכונים .זו תומצא לנישום ויראו אותה כשומת הועדת המקומית לענין המשך הליכים.

ככל שנישום חולק על שומת הועדה המקומית שלא מן הטעמים שפורטו לעיל או ככל שהועדה המקומית לא קיבלה את טענותיו של הנישום בענינים אלה, פתוחה בפני הנישום אחת משתי דרכים. ככל שהוא אינו חולק על עצם החיוב אלא על גובהו בלבד הוא רשאי להביא את המחלוקת להכרעה בפני השמאי המכריע. לחלופין, הוא רשאי לפנות לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. יוער שנישום רשאי לפנות לועדת הערר בין אם הוא חולק על עצם החיוב בהיטל ובין אם הוא חולק על גובהו בלבד.

שתי דרכי השגה אלה הן הדרכים היחידות הפתוחות בפני הנישום על מנת להביא לשינוי שומתה של הועדה המקומית. אין עוד אפשרות, על פי החוק המתוקן, לתקן את שומת הועדה המקומית שלא עקב טעות באחד מהענינים שפורטו לעיל , לא בעקבות משא ומתן בין הצדדים ולא בדרך אחרת. כמו כן אין עוד אפשרות לערוך שומה מוסכמת, קרי שומה שהיא תוצר של משא ומתן בין הצדדים או שומה שהיא תוצר של פניה לשמאי שלישי .

העברת מחלוקת להכרעתו של השמאי מקרקעין המכריע נעשית באמצעות פניה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע בדאר ישראל או באמצעות דואר אלקטרוני לכתובת שתפורסם בהמשך. יושב הראש יודיע לנישום ולוועדה המקומית בתוך 15 ימים על זהות השמאי המכריע שמינה, מתוך רשימת שמאי המקרקעין שמונו על ידי השר כשמאים מכריעים. סדרי הדיון המפורטים המתקיימים בפני השמאי המכריע, מועדים להמצאת מסמכים לשמאי המכריע ולצדדים, והוראות בנוגע לקביעת מועדי דיון קבועים בתקנות התכנון והבניה (סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) התשס"ח- 2008 שהעתקן רצ"ב.

השמאי המכריע ידון במחלוקת ויכריע בה. תקנות סדרי הדין קובעות כי החלטתו של השמאי מקרקעין המכריע תתפרסם באתר האינטרנט של משרד המשפטים. בדרך זו יתפרסמו החלטותיהם של כל השמאים המכריעים, ותנתן לכלל הציבור אפשרות לעיין בהן.
שכרו של השמאי המכריע נקבע בתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מקרקעין מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה) התשס"ח- 2009. ככלל, שכרו של השמאי יחושב באחוזים משומת הועדה המקומית בהיטל השבחה או מסכום התביעה לפי סעיף 197 , לפי הענין. הצדדים יישאו בשכרו של השמאי המכריע בחלקים שווים, אלא אם קבע השמאי אחרת.

על החלטתו של השמאי המכריע ניתן לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

ככל שבחר הנישום שלא להביא את הענין להכרעה בפני שמאי מכריע אלא לפנות לעדת ערר, תדון ועדת הערר בעררו. ככל שועדת הערר תחליט, בעקבות הדיון בערר, שיש צורך בחוות דעת שמאית לצורך ברור התביעה , היא רשאיץ לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מקרקעין מומלץ  אשר יגיש לועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר.
על החלטת ועדת הערר , בין כזו שניתנה בעקבות ערר על החלטת שמאי מכריע ובין כזו שניתנה בערר שהוגש במישרין לועדת ערר , ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

בכל הנוגע לתביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, קובע תיקון 84 הסדרים דיוניים הדומים להסדרים החלים בעניין ערעור על שומות היטל השבחה.

הוראות התחילה של החוק לעניין חיובים בהיטל השבחה קובעות כי התיקון יחול על לוח שומה שהוצג ביום 1.5.09 ואילך ועל שומה שהוכנה עקב מימוש והובאה לידיעת החייב ביום 1.5.09 ואילך. על לוחות שומה שהוצגו קודם ליום זה ועל שומות שנשלחו לנישומים לפני ה-1.5 ממשיך לחול ההסדר החוקי הקודם.

הוראות התחולת ביחס לתביעות לפי סעיף 197 קובות כי התיקון יחול על תביעות שיוגשו החל מיום 1.5, תביעות שהוגשו לועדה המקומית קודם לכן, ימשיכו להתברר לפי הדין הקודם.

יוער שככל שהצדדים (נישום וועדה מקומית ב-היטל השבחה- או תובע , ועדה מקומית ומשפים בתביעה לפי סעיף 197 ) ירצו להביא את ענינם לברור בפני שמאי מקרקעין מכריע שמונה על פי התיקון לחוק, גם אם על אותו ענין חל הדין הקודם, אין מניעה להפנות ליו"ר מועצת השמאים בקשה למינוי שמאי מכריע. ככל שתתקבל פניה כזו וימונה שמאי מכריע מקרב השמאים המכריעים שמונו על פי החוק, יחולו על פעולתו הכללים החלים עליו בפעולתו כשמאי מכריע על פי החוק , הן לענין סדרי דין והן לענין שכר טרחה.

הליכי המינוי והבחירה של השמאים המכריעים פורטו בהודעה שפורסמה על ידי הועדה המיעצת באתר מועצת השמאים. נוכח טענות שונות שהועלו כנגד עבודת הועדה נערכה , לבקשת שר המשפטים, בחינה של הנושא על ידי מנכ"ל משרד המשפטים. משהגיע המנכ"ל לכלל מסקנה שלא נפלו פגמים בהליכי עבודתה של הועדה המיעצת, חתם השר כאמור על כתב המינוי של המשאים המכריעים. במסגרת עתירה שהגישו שלושה שמאים שלא נבחרו לתפקיד על ידי הועדה התבקש בית המשפט המחוזי ליתן צו המונע את מינוייים של השמאים המכריעים ואת תחילת עבודתם.

ביום 24.3.09 התקבלה החלטתו של כבוד השופט סולברג בבקשה לצו ביניים. בהחלטה מנומקת ומפורטת דחה בית המשפט את הבקשה לצו הביניים, תוך שהוא מתייחס למרבית הטיעונים שהועלו בעתירה. דיון בעתירה נקבע לחודש יולי 2009. העתק ההחלטה רצ"ב.
עם קבלת החלטתו של בית המשפט , נפתחה הדרך ליישומו, הלכה למעשה, של תיקון 84 לחוק.

לצד החתימה על כתבי המינוי הינחה שר המשפטים את הועדה המייעצת לערוך הליך איתור ממוקד על מנת לנסות ולאתר שני מועמדים נוספים לכהן כשמאים מכריעים, האחד מהמגזר הלא יהודי והאחר מן הפריפריה (אזור עדיפות לאומית), והכל כככל שאין מניעה לכך על פי הדין. בתקופה הקרובה תערך בחינה משפטית של האפשרות לערוך הליך איתור ממוקד כאמור, וככל שימצא שאין מניעה לכך, תפתח הועדה המיעצת בהליך איתור נוסף.

בימים אלו מונח על שולחן הכנסת והשיח הציבורי תיקון להצעת חוק, להלן מס' הרצאות לצפיה בנדון: